ИНЖИТЕК / 01
Техническое задание · версия 01
Концептуальный вечерний образ жилого комплекса на общем стилобате
ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ КОНЦЕПЦИЯ · ПЕНЗА · ЭКСПРЕСС-ФОРМАТ

Жилой комплекс
где хочется быть вместе.

Цель ТЗ дать заказчику целостную основу для принятия решения о дальнейшем развитии проекта: показать возможную логику застройки, сформировать отличительные особенности жилого комплекса, оценить предварительную экономику и собрать результат в понятную интерактивную презентацию.

Рабочая версия
17.09.2026
01/05
02ДАННЫЕ

Исходные данные
по объекту

Рабочая схема

4–5 жилых домов, расположенные в виде свечек по периметру общего стилобата, которым являются коммерческие площади на 1 и 2 этажах и общий наземный паркинг для всех корпусов в средней части. На общем стилобате располагается дворовая территория без машин.

Местоположениег. Пенза
Кадастровый номер58:29:2009015:3359
Территориальная зонаСОД-4
Населениеот 659 жителей
Машино-местаот 211
15 757м² участок
18–22этажа
от 24 500м² продажа
от 387квартир
03ВАРИАТИВНОСТЬ

Вариативность

Предлагаемый подход: разрабатывается один основной концептуальный вариант, а финансовая модель проверяет его в нескольких сценариях — базовом, консервативном и при необходимости стресс-сценарии. Расчет производится на основании единой архитектурной концепции.

Единый архитектурный вариант и три экономических сценария
04РЕЗУЛЬТАТ РАБОТ

Предлагаемый
результат работ

В состав результата предлагается включить пять взаимосвязанных блоков:

  1. аналитическая проверка конкурентной среды;
  2. расширенная предварительная концепция жилого комплекса с набором отличительных особенностей;
  3. 4–5 визуализаций ключевых идей и пространств;
  4. предварительная финансовая модель проекта (экспресс-формат);
  5. интерактивная презентация ориентировочно на 12–13 экранов для обсуждения с заказчиком и принятия дальнейших решений.
05ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ

5. Предварительная
финансовая модель

Финансовая модель должна показать логику формирования экономики проекта и чувствительность результата к ключевым параметрам. В неё предлагается включить:

  • исходные параметры участка и проектной программы;
  • продаваемую площадь с учетом количества и типа квартир;
  • цены реализации и темпов продаж;
  • основные группы затрат: строительство, проектирование, экспертиза, подключения, обслуживание и содержание стройплощадки, благоустройство, маркетинг, продажи, финансирование и прочие расходы — в объёме доступных исходных данных;
  • календарь реализации (укрупненно, по годам) и при необходимости этапность строительства (по годам);
  • выручку, себестоимость, валовую прибыль, ориентировочную рентабельность и денежный поток;
  • потребность в финансировании и распределение затрат по периодам (годам);
Финансовая модель◌
Итоговая цена продаж за кв.м.
Строительная себестоимость на кв.м.
Общая себестоимость без учета процентов на кв.м.
Общая себестоимость с учетом процентов на кв.м.
Наименование показателяИтогоПериодПериодПериод
Поступления
Квартиры
Коммерческие площади
Парковка
Дополнительные доходы
Выбытие денежных средств
ЗУ, проектные и предпроектные работы
СМР
Управленческие расходы
Расходы на содержание ГК "Авиатор"
Затраты под дополнительные нужды (наценка, налоги)
Технический надзор (сторонний)
Расходы на рекламу
Расчёты с агентами по недвижимости
Прочие расходы
Непредвиденные расходы + инфляция
Налоги
Денежный поток от операционной деят-и
Собственные средства участников
Поступление кредитных средств
Погашение тела кредита
Погашение процентов по кредиту
Приобретение векселей Банка
Погашение векселей Банка
Возврат средств собственнику
Денежный поток от финансовой деят-и
Денежный поток
ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА:●
ЭФФЕКТИВНОСТЬNet IncomeСтавка дисконтирования equity (CAPM)NPVequityIRRequity
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬЧистая прибыльРентабельность по ЧПEBITDAРентабельность по EBITDA
ФИНАНСИРОВАНИЕИсточники финансированияКредитные средстваСобственные средствав т.ч. до открытия проектного финансированияпредстоит вложитьДенежный поток проектаСоотношение:собственныезаемныесобственные до открытия КЛ
Доп. информацияПроценты к уплатеДоля процентов
P&L↗
НаименованиеИтого
Выручка
Операционные расходы
Себестоимость строительства
ЗУ, проектные и предпроектные работы
СМР
Постоянные расходы
Управленческие расходы
Прочие расходы
Непредвиденные расходы + инфляция
Проценты по кредитам
EBITDA
Налоги
Чистая прибыль
Рентабельность по ЧП
Рентабельность по EBITDA
Период◇
ПЕРИОДПЕРИОДПЕРИОД
Цена продаж жилой недвижимости
кв.м., тыс. руб
Средний темп продаж квартир, шт/мес.
Кол-во продаж квартир, шт.
Доля коммерческих расходов + АН
Доля управленческих расходов
Доля налогов
Маржа общепродаваемой площади, %