Цель отчета — сформировать предварительную инвестиционную концепцию развития объекта, определить рациональную поэтажную функциональную модель, оценить потенциальную доходную часть проекта и зафиксировать ключевые риски, ограничения и вопросы, требующие дальнейшей проверки.

Отчет не является проектной, сметной, технической или юридической документацией. Он представляет собой аналитическую предконцепцию, подготовленную на основании предоставленных исходных данных, предварительных планировочных решений, открытых рыночных источников и расчетных допущений.

Практический результат отчета — определить, какая модель использования здания выглядит наиболее обоснованной на текущем этапе, какие функции целесообразно размещать по этажам и какие действия необходимо выполнить до принятия инвестиционного решения.

1.2. Предмет анализа

Объект рассматривается как потенциальный многофункциональный объект с сочетанием коммерческих помещений, офисной функции и апарт-отельного / гостиничного размещения.

В рамках текущей концепции анализируется следующая рабочая модель:

Уровень	Рассматриваемое назначение
1 этаж	сервисно-гастрономическая коммерция
2 этаж	wellness / movement / recovery hub
3 этаж	офисные помещения
4–7 этажи	гостиничные номера / апарт-отель
Цокольный этаж	не включен
Технический этаж	не включен
Кровля	не включен

Цокольный этаж и технический этаж не включены в текущую концепцию из-за отсутствия объективных данных по площади, состоянию, инженерии, доступу и возможному использованию.

Эксплуатируемая кровля (как возможная модернизация) была рассмотрена как потенциальный дополнительный сценарий, однако по результатам предварительной оценки не включена в базовую доходную модель из-за низкой доходности относительно возможного CAPEX и технических рисков.

1.3. Что входит в текущий этап

В текущий этап анализа входит:

систематизация предоставленных исходных данных по объекту

анализ локации и городского окружения

рыночная экспресс-оценка основных функциональных направлений

формирование рабочей продуктовой модели объекта

предварительное поэтажное распределение функций

анализ разработанных предварительных планировок

расчет потенциальной доходной части по функциональным блокам

оценка рыночной логики принятых арендных ставок и ADR

предварительное сравнение доходности отдельных функций

определение индикативных ориентиров затрат и CAPEX-факторов

фиксация ключевых рисков и ограничений

формирование рекомендаций по следующему этапу проработки.

Таким образом, отчет отвечает на вопрос: какая модель развития объекта выглядит наиболее рациональной и инвестиционно обоснованной на основании имеющейся на текущий момент информации.

Все выводы по технической реализуемости планировочных решений являются предварительными и требуют проверки профильными специалистами: проектировщиками, конструкторами, инженерами, специалистами по пожарной безопасности и сметчиками.

Все финансовые расчеты в отчете носят укрупненный аналитический характер. Они предназначены для оценки порядка потенциальной доходности и сравнения функциональных сценариев, но не заменяют детальную финансовую модель с подтвержденными CAPEX, OPEX, налогами, финансированием и графиком реализации.

2. Исходные данные по объекту

2.1. Общая характеристика объекта

Основные параметры объекта, использованные в текущей концепции:

Показатель	Значение / комментарий
Адрес	Московская область, г. Раменское, ул. Красноармейская, д. 3
Расположение	центральная часть города, рядом с крупными городскими рекреационными и общественными зонами
Готовность закрытого контура	ориентировочно 80%
Общая площадь построенного здания	11 612,7 м²
Этажность	7 этажей
Земельный участок	0,342 га
Высота этажей	ориентировочно 4 м
Конструктив	сборный каркас, обложенный кирпичом
Фундамент	ленточный под наружные кирпичные стены и сборный железобетонный под колонны
Планировка	свободная
Коммуникации	нет данных
Лифты	4 шахты лифта
Лестницы	учитываются по разработанным предварительным планировкам

2.2. Использованные материалы

При подготовке текущего этапа использованы следующие группы материалов:

Исходные данные по объекту:

описание объекта

параметры площади, этажности, готовности и земельного участка

сведения о конструктиве, высоте этажей и предполагаемых коммуникациях

вводные от представителя собственника.

Визуальные и планировочные материалы:

фотофиксация объекта

схема расположения объекта

исходный план типового этажа

разработанная предварительная планировка 1 этажа

разработанная предварительная планировка 2 этажа

разработанная предварительная планировка офисного этажа

разработанная предварительная планировка типового гостиничного этажа

Рыночные данные:

открытые предложения по гостиницам и размещению

специализированные программы учета и аналитики данных по отелям

открытые предложения по офисной аренде

открытые предложения по коммерческой недвижимости

данные по торговым, сервисным, wellness- и спортивным форматам в Раменском

открытые источники по населению, транспортной доступности, аэропорту Жуковский и деловой среде.

Расчетные и экспертные материалы:

предварительные ставки аренды по помещениям

ADR по категориям гостиничных номеров

расчет загрузки размещения

расчет стабилизированной сдаваемости коммерческих и офисных помещений

логические выводы по применимости функций к объекту

предварительные CAPEX-факторы и ограничения.

2.3. Ключевые расчетные допущения

Для целей текущего отчета приняты следующие расчетные допущения: Планировочные решения являются предварительными.

Разработанные планировки используются для инвестиционного и продуктового анализа, но не являются архитектурным проектом и требуют проверки проектировщиками.

Площади помещений требуют уточнения на следующем этапе.

В расчетах используются площади, указанные в предварительных экспликациях.

После технической и проектной проработки площади могут быть изменены.

Арендные ставки являются рыночными ориентирами.

Принятые ставки по коммерческим и офисным помещениям отражают предварительную оценку рынка и концепции объекта.

Они требуют коммерческой валидации через переговоры с потенциальными арендаторами.

ADR гостиничных номеров является предварительным.

Принятые ставки размещения основаны на рыночной логике, типологии номеров, наличии кухонь и предполагаемой продуктовой модели.

Загрузка гостиничной части принята расчетно.

Для базовой модели используется расчетная загрузка на основании статистических данных анализа спроса, каналов продаж, сезонности и конкурентной среды.

CAPEX не рассчитан сметно.

В отчете могут быть приведены только индикативные ориентиры затрат и CAPEX-факторы.

Точный бюджет реализации возможен только после технического обследования, проектирования и сметной проработки.

OPEX гостиничной части не рассчитан детально.

Условная прибыль по размещению может оцениваться расчетно, но полноценный P&L требует отдельной модели с учетом ФОТ, коммунальных расходов, уборки, белья, OTA-комиссий, налогов, ремонта, маркетинга и управляющей функции.

3. Локация и окружение

3.1. Положение объекта в городе

Объект расположен в центральной части г. Раменское, на ул. Красноармейская, д. 3. Локация имеет выраженное преимущество за счет соседства с ключевыми городскими рекреационными и общественными зонами.

В непосредственном окружении объекта находятся:

Раменский парк

Борисоглебское озеро

лесопарковые зоны “Зверинец” и “Восьмидорожье”

спортивный комплекс / стадион “Сатурн”

Троицкий собор

центральная городская инфраструктура

кафе, магазины, бытовые и сервисные объекты

Такое окружение важно для концепции объекта. В отличие от периферийной локации, где коммерческие функции зависят преимущественно от автомобильного трафика, рассматриваемый объект находится в зоне городского досуга, прогулок, спорта, повседневного потребления и локальной деловой активности.

Для будущей концепции это формирует несколько преимуществ:

все этажи должены работать не только на гостей здания, но и на внешний городской поток

кафе, grab&go, гастро-лавка и daily services получают поддержку от парковой и прогулочной аудитории

wellness / movement / recovery hub на 2 этаже логично дополняет спортивно-рекреационный характер окружения

апарт-отель на верхних этажах получает более сильное позиционирование за счет вида, близости к парку и озеру

офисная функция на 3 этаже получает дополнительную ценность за счет центральной локации и городской инфраструктуры

Важным фактором является смешанное городское окружение. Объект не рассматривается как изолированный гостиничный объект. Его сильная сторона — возможность объединить несколько типов спроса: городской сервисный спрос, офисный спрос, краткосрочное и среднесрочное размещение, а также спрос со стороны гостей города, деловых поездок и посетителей рекреационных объектов.

3.2. Население и локальный спрос

Раменское является административным центром Раменского муниципального округа и одним из значимых городов восточного / юго-восточного направления Московской области.

По открытым данным, численность населения Раменского муниципального округа составляет более 300 тыс. человек. По предварительно использованным данным, население города Раменское оценивается примерно в 117 тыс. человек. Эти показатели позволяют рассматривать локацию как достаточную для локальных сервисных, коммерческих и гостиничных функций.

Для концепции объекта это означает, что локальный рынок достаточно крупный для размещения повседневных коммерческих функций, но не требует создания крупного торгового центра или масштабного развлекательного объекта. Наиболее устойчивыми для 1–2 этажей выглядят функции, связанные с регулярным спросом:

кафе и готовая еда

гастро-лавка / кулинария

express retail

аптека / health retail

лаборатория / медицинский кабинет

beauty и бытовые сервисы

wellness, stretching, pilates, recovery

спортивные и восстановительные функции

малые event / учебные форматы

Потенциальная аудитория объекта включает:

Жителей центральной части Раменского. Для них наиболее релевантны food, daily services, health, beauty, wellness и бытовые форматы.

Сотрудников и посетителей офисного этажа. Для этой аудитории важны кафе, grab&go, сервисы, переговорные и инфраструктура для коротких деловых встреч.

Гостей апарт-отеля. Для них важны завтраки, готовая еда, продукты, аптека, бытовые сервисы, wellness и удобная входная группа.

Деловых и транзитных посетителей города. Для них важны размещение, сервисы, возможность краткосрочного пребывания, доступ к транспорту и понятная инфраструктура объекта.

3.3. Деловая и промышленная среда

Раменское и ближайшая зона Жуковского имеют выраженный промышленный, технологический и транспортный контекст. Для анализа спроса на размещение и офисно-сервисную инфраструктуру это важно, так как деловая и производственная среда может формировать регулярные краткосрочные поездки, командировочный спрос, потребность во временном размещении специалистов и спрос на малые офисные помещения.

В Раменском и Раменском округе представлены предприятия и организации разных профилей: приборостроение, радиоэлектроника, пищевая промышленность, строительные материалы, металлоконструкции, химическая и смежная производственная деятельность.

К числу значимых предприятий и производственных направлений, подтвержденных открытыми источниками, относятся:

Предприятие / направление	Значение для анализа спроса
Раменский приборостроительный завод	один из известных промышленных активов города, связан с производством бортовой авионики, навигационных приборов и комплексов
Раменское приборостроительное конструкторское бюро	предприятие авиационного приборостроительного профиля, связанное с разработкой бортового радиоэлектронного оборудования
ООО “Доширак Коя”	крупное пищевое производство в Раменском округе
Раменский завод металлоконструкций	производственная компания, работающая с металлоконструкциями
Раменский ГОК	предприятие, связанное с производством и переработкой кварцевых песков
иные производственные компании округа	формируют общий промышленный и деловой фон территории

Отдельно следует учитывать близость Жуковского и аэропортового направления. По официальной информации Международного аэропорта Жуковский, в 2024 году аэропорт обслужил 1,491 млн пассажиров. Для рассматриваемого объекта это не является самостоятельной гарантией загрузки гостиничной части, однако формирует дополнительный контекст спроса на краткосрочное размещение, поездки специалистов, транзитное пребывание и сервисную инфраструктуру.

Потенциальный деловой спрос для объекта может формироваться за счет:

рабочих поездок в Раменское

поездок сотрудников, подрядчиков и контрагентов местных предприятий

командировок, связанных с Жуковским и аэропортовой зоной

временного размещения специалистов и проектных команд

потребности малого бизнеса в офисных помещениях

спроса на деловые встречи, сервисы, питание и восстановительные услуги

При этом на текущем этапе нельзя утверждать, что промышленная и деловая среда сама по себе обеспечит гостиничную загрузку. Этот фактор следует рассматривать как один из компонентов потенциального спроса наряду с локальным, транзитным, семейным, событийным и сервисным спросом.

3.4. Вывод по локации

Локация объекта поддерживает смешанную многофункциональную модель.

Ключевое преимущество объекта — сочетание центрального положения, соседства с парком, озером и спортивно-рекреационной инфраструктурой, а также наличие промышленного и делового контекста в городе и ближайшем окружении.

Для объекта не выглядит оптимальным сценарий монофункционального использования, при котором все здание отдается только под торговлю, только под офисы или только под гостиницу. Более рациональной является вертикальная mixed-use модель, в которой разные этажи работают на разные группы спроса и взаимно усиливают друг друга.

Предварительно наиболее обоснованной выглядит следующая логика:

1 этаж работает на городскую активность, внешний поток, парк, озеро, гостей объекта и жителей центральной части города

2 этаж формирует сервисный wellness / recovery слой, который логично связан с рекреационным окружением и дополняет коммерцию, офисы и апарт-отель

3 этаж дает стабильный офисный арендный доход

4–7 этажи раскрывают потенциал размещения и формируют основной операционный доходный блок

Такое распределение позволяет не зависеть от одного источника дохода и использовать сильные стороны объекта: центральное расположение, соседство с городской рекреацией, большую площадь, типовые этажи, высоту помещений около 4 м, возможность гибкой нарезки и сочетание арендной и гостиничной модели.

4. Рыночные вводные

4.1. Рынок размещения (проживания)

Рынок размещения в Раменском и ближайших локациях представлен несколькими группами объектов:

гостиницы и мини-отели

гостевые дома

апартаменты

посуточные квартиры

объекты размещения в зоне Жуковского и аэропортового направления

предложения в соседних городах и населенных пунктах

Для рассматриваемого объекта важно, что конкуренция формируется не только классическими гостиницами, но и малым частным размещением. В Раменском и рядом с ним представлены отели, апартаменты, гостевые дома и посуточные квартиры. Поэтому будущий объект должен конкурировать не только ценой, но и качеством продукта: стабильным сервисом, понятной навигацией, безопасностью, онлайн-бронированием, наличием дополнительных функций в здании и возможностью более автономного проживания за счет кухонь в номерах.

4.1.1. Локальные конкуренты в Раменском и ближайшей зоне

К числу фактических конкурентов и ориентиров в Раменском и ближайшем окружении относятся:

Объект / сегмент	Стоимость размещения / ориентир	Что важно для анализа
Гостиница “Сатурн” / СОК “Сатурн”	стандартный одноместный номер 3 200 ₽/сутки, улучшенный одноместный 3 500 ₽/сутки, стандартный двухместный 2 500 ₽/чел./сутки, люкс 4 000 ₽/номер/сутки	локальный объект размещения, связанный со спортивной инфраструктурой; важен как конкурент по спортивному, событийному и краткосрочному спросу
Отель “Город”	в открытом предложении номер от 4 800 ₽	городской отель в Раменском рядом со станцией “Ипподром”; важен как пример размещения с акцентом на транспортную доступность
Отель “Везендорф”	на агрегаторах встречаются цены от 3 700–3 958 ₽	объект размещения в Раменском, представленный на агрегаторах бронирования
Гостиница “Усадьба”	на агрегаторах встречаются цены от 2 400 ₽	локальный конкурент в сегменте малого размещения
Отель “Сигнал”	по открытым предложениям 2026 года: стандартные номера ориентировочно от 2 620–3 435 ₽, люкс и апартаменты выше	дополнительный ориентир по локальному и санаторно-гостиничному размещению
Апартаменты и посуточные квартиры	широкий разброс цен, часто ниже гостиничных номеров	конкурируют с апарт-отельной моделью, особенно по цене и автономности проживания
Отели и апартаменты Жуковского	цены зависят от объекта и дат	конкурируют за аэропортовый, деловой и транзитный спрос

Вывод по локальному рынку: в Раменском нет явного дефицита самого факта размещения, но рынок выглядит фрагментированным. Значительная часть предложения относится к малым объектам и апартаментам. Это создает возможность для более системного продукта: апарт-отеля с гостиничным сервисом, кухнями в большинстве номеров, понятным бронированием и дополнительной инфраструктурой внутри здания. При этом прямые локальные конкуренты в основном находятся в ценовом диапазоне примерно 2 400–4 800 ₽ за номер / сутки или за размещение одного гостя в зависимости от категории. Это означает, что наш продукт должен быть осторожен с завышением ADR, но может обосновывать более высокую цену за счет нового качества, категории номера, кухни, современного дизайна, безопасности, дополнительных сервисов и общей инфраструктуры объекта.

4.1.2. Данные Hotel Advisors по сопоставимому организованному гостиничному рынку

Для оценки более профессионального гостиничного сегмента были использованы данные Hotel Advisors по расширенной модели Москвы, фильтр: Южный административный округ. Данная выборка не является прямым рынком Раменского, поскольку относится к Москве. Однако она полезна как ориентир по организованному гостиничному рынку ближайшего направления, где присутствуют более крупные и профессионально управляемые отели.

По предоставленным данным Hotel Advisors по Южному административному округу Москвы:

Показатель	Значение / вывод
Количество отелей в выборке 2025 года	12 объектов
Номерной фонд в выборке 2025 года	2 105 номеров
Категории	3* и 4*
Отели 5*	исключены из анализа
Структура по категориям	6 объектов 4, 6 объектов 3
Основной размер объектов	преимущественно отели от 100 номеров и выше
Исключение	в 2025 году в выборке присутствует малый объект на 42 номера
ADR 2025 года	6 701 ₽
OCC 2025 года	73,4%
RevPAR 2025 года	4 917 ₽
ADR на дату выгрузки 2026 года	6 571 ₽
OCC на дату выгрузки 2026 года	67,1%
RevPAR на дату выгрузки 2026 года	4 407 ₽

В выборке Hotel Advisors по Южному административному округу указаны следующие объекты:

Объект	Номерной фонд	Категория / тип
Милан	288	4*, гостиница
AZIMUT Сити Тульская Москва	144	4*, гостиница
Marins Park Москва Пражская	240	4*, гостиница
Palmira Business Club	208	4*, гостиница
Интурист Коломенское	259	4*, гостиница
Maxima Panorama	123	4*, гостиница
AZIMUT Дербеневская	122	3*, гостиница
Norke Варшавская	107	3*, гостиница
Raido Forest Тульская	42	3*, гостиница
Ye’s Technopark	205	3*, апарт-отель
Академическая	261	3*, гостиница
SADU Hotel Moscow	106	3*, гостиница

Эта выборка важна по нескольким причинам. Во-первых, она показывает, что профессиональный гостиничный рынок в ближайшем московском направлении работает с загрузкой порядка 67–73% в зависимости от периода. Поэтому расчетная загрузка 70% для нашего объекта выглядит не завышенной, а рабочей и достаточно осторожной для предварительной модели. Во-вторых, в профессиональной выборке в основном представлены крупные объекты от 100 номеров и выше. Наш объект при размещении гостиничных номеров на 4–7 этажах может выйти в сопоставимый по масштабу номерной фонд, но при этом будет находиться в менее конкурентной локальной среде, чем Москва.

4.1.3. Дополнительный ориентир Hotel Advisors по загородному / рекреационному сегменту

Отдельно были рассмотрены данные Hotel Advisors по Palmira Garden Hotel & SPA и конкурентной группе загородных / resort-объектов. Конкурентная группа включала 10 объектов с совокупным номерным фондом 2 201 номер, в том числе: Tepleevo Resort; Radisson Resort Zavidovo; Гранд Курорт Доброград; AZIMUT Парк Переславль; Moscow Country Club; Ареал Конгресс отель; Русские Сезоны Курорт Пересвет; Arthurs Spa By Mercure; M’Istra’L Hotel & SPA; Cosmos Патриот ПСБ. Для нашего объекта эта выборка не является прямой конкурентной группой, поскольку это иной формат и иной уровень рекреационного продукта. Однако она полезна как подтверждение общей логики: объекты с рекреационной и wellness-составляющей могут работать не только на базовое размещение, но и на дополнительный спрос, связанный с отдыхом, восстановлением, мероприятиями и инфраструктурой.

По данным Hotel Advisors за 2025 год по Palmira Garden Hotel & SPA и конкурентной группе:

Показатель	Palmira Garden	Конкурентная группа	Индекс
Загрузка	66,3%	55,5%	MPI 1,194
ADR	10 868 ₽	12 896 ₽	ARI 0,843
RevPAR	7 205 ₽	7 158 ₽	RGI 1,006

Эти данные показывают важную управленческую логику: объект может компенсировать более умеренный ADR более высокой загрузкой и в итоге выходить на сопоставимый RevPAR. Для нашего проекта это подтверждает обоснованность подхода, при котором апарт-отель не обязательно должен стремиться к максимальной цене номера. Более важна сбалансированная связка: понятный ADR, достаточная загрузка, хороший продукт, удобство проживания и дополнительные сервисы в здании.

4.1.4. Международные примеры для апарт-отельной концепции

Для концепции гостиничных этажей целесообразно использовать не только локальных конкурентов, но и лучшие международные примеры апарт-отельных и гибридных гостиничных продуктов. Эти объекты не являются прямыми конкурентами по цене или локации, но полезны как продуктовые ориентиры.

4.1.5. Вывод по рынку размещения

С учетом локальных конкурентов, данных Hotel Advisors, международных продуктовых ориентиров и разработанной планировки гостиничных этажей более обоснованным является формат апарт-отеля / гостиничного размещения с разными категориями номеров, а не классический отель с однотипным номерным фондом. Наличие кухонь в большинстве номеров повышает конкурентоспособность продукта по отношению к посуточным квартирам и одновременно сохраняет преимущества гостиничного сервиса.

Потенциальные источники спроса на размещение:

деловые поездки в Раменское

командировки сотрудников и подрядчиков местных предприятий

поездки, связанные с Жуковским и аэропортовым направлением

краткосрочное проживание гостей города

семейные и частные поездки

временное размещение специалистов и проектных команд

долгосрочное проживание на несколько дней или недель

размещение гостей мероприятий и спортивно-рекреационной инфраструктуры

Для базовой доходной модели по гостиничным этажам целесообразно использовать расчетную загрузку 70%. Это рабочее допущение подтверждается статистикой Hotel Advisors по профессиональному гостиничному рынку ближайшего направления, где загрузка в сопоставимых периодах находится примерно в диапазоне 67–73%.

4.2. Рынок офисной аренды

Офисный рынок Раменского представлен преимущественно малыми и средними помещениями. По открытым объявлениям видно, что спрос и предложение формируются вокруг небольших офисов, кабинетов и помещений для локального бизнеса.

Фактические предложения на открытом рынке показывают наличие: 3 +2)

малых офисов порядка 7–10 м²

кабинетов и небольших блоков 20–50 м²

офисов около 50–100 м²

офисных помещений около 150–200 м²

помещений свободного назначения

4.2.1. Прямые конкуренты и рыночные ориентиры по офисной аренде

К прямым конкурентам офисного этажа относятся действующие офисные и торгово-офисные помещения в центральной части Раменского, а также предложения вблизи транспортных и деловых точек города.

Конкурент / предложение	Площадь / ставка	Что важно для анализа
Офисные помещения на ул. Михалевича	52,9 м² и 98 м², ставка около 1 300 ₽/м²/мес	прямой ориентир по малым и средним офисам; коммунальные платежи могут быть включены в ставку
Офисное помещение у станции / транспортного узла	50 м², ставка около 2 000 ₽/м²/мес	показывает, что малый качественный офис с мебелью и хорошей доступностью может иметь ставку выше среднего рынка
Офисные помещения на ул. 100-й Свирской дивизии	45,5 м² и 198 м²	конкуренты по кабинетному и среднему офисному формату
Торгово-офисные помещения на Красноармейской, 23А и 25Б	центральная часть города, 1 этаж	конкурируют за арендаторов, которым важна видимость, отдельный вход и клиентский поток
Офисные и коммерческие помещения в Центральном районе	широкий диапазон площадей, от малых кабинетов до крупных блоков	подтверждают наличие активного рынка, но также конкурируют за локальных арендаторов

Для рассматриваемого объекта это подтверждает выбранную логику офисного этажа: не делать один крупный офисный блок на весь этаж, а предложить гибкую нарезку помещений. Такая модель лучше соответствует структуре локального спроса и снижает риск зависимости от одного крупного арендатора.

Наиболее перспективные пользователи офисного этажа:

малый и средний бизнес

сервисные компании

юридические, бухгалтерские, страховые и консультационные услуги

локальные представительства компаний

проектные команды

специалисты, которым нужен кабинетный формат

арендаторы, которым важна центральная локация и инфраструктура здания.

Разработанная планировка офисного этажа с малыми кабинетами, офисными блоками и переговорной соответствует рыночной логике. Небольшие помещения могут сдаваться по более высокой ставке за 1 м², чем крупные блоки, но при этом требуют аккуратного управления заполняемостью, договорной моделью и общими зонами.

Принятая нами средневзвешенная ставка офисного этажа выглядит выше части базовых офисных предложений Раменского, но это объясняется продуктовой моделью:

объект предполагает центральную локацию,

современную нарезку,

обновленную среду,

наличие коммерческой инфраструктуры на 1 этаже,

wellness / сервисного блока на 2 этаже

переговорной / сервисной функции на офисном этаже.

Для финансовой модели офисный этаж следует рассматривать как стабильный арендный блок, но с учетом периода заполнения. В базовом сценарии корректнее использовать не 100% сдачу, а стабилизированную вакантность на уровне 85–90%.

4.3. Рынок коммерции 1 этажа

Первый этаж объекта должен работать как наиболее публичный и трафиковый уровень здания. С учетом центральной локации, близости парка, озера, спортивной инфраструктуры и жилого окружения приоритетными являются функции повседневного спроса. Для 1 этажа не выглядит оптимальным сценарий классического торгового центра или крупного моноарендатора. Более устойчивой является модель набора нескольких арендаторов, которые работают на разные группы спроса и взаимно усиливают друг друга. На открытом рынке Раменского представлены помещения свободного назначения (ПСН), торговые помещения и сервисные блоки разных форматов.

Помещение свободного назначения - это коммерческое помещение, которое не закреплено только за одной функцией и может быть адаптировано под разные виды бизнеса: офис, магазин, салон, медицинский кабинет, сервис, пункт выдачи, учебную студию или иной разрешенный формат. В рыночной практике такие помещения часто используются как универсальные коммерческие лоты. В центральной части города встречаются небольшие и средние помещения, а также более крупные блоки. Это подтверждает, что рынок аренды коммерческих помещений существует, но объекту необходимо отличаться не просто наличием площадей, а качеством упаковки и правильным составом арендаторов.

4.3.1. Конкурентная среда для 1 этажа

К конкурентам 1 этажа относятся не только отдельные помещения в аренду, но и действующие торговые центры, street retail и помещения свободного назначения в центральной части Раменского.

Конкурент / предложение	Рыночный ориентир	Что важно для анализа
ТЦ “Раменское”, ул. Михалевича, 5	торговый центр в центральной части города	конкурирует за торговых и сервисных арендаторов, имеет сформированный поток и известность
Коммерческие помещения в районе Центральный	в открытых объявлениях представлены десятки помещений; средняя заявленная аренда около 190 тыс. ₽/мес	подтверждают наличие активного рынка и конкуренции за арендаторов
Помещения на ул. Красноармейская	минимальная площадь в открытых объявлениях около 40 м², крупнейшие предложения более 450 м²	прямой локальный ориентир, так как объект находится на той же улице
Торгово-офисные помещения на Красноармейской, 23А и 25Б	центральная часть города, 1 этаж	конкурируют за арендаторов, которым нужны отдельный вход, видимость и клиентский поток
Коммерческие помещения на ул. Михалевича	широкий набор объектов, включая малые торговые площади, офисы и крупные помещения	важный конкурентный коридор рядом с центральной городской инфраструктурой
Помещения под кофейню рядом с Раменским	в открытых объявлениях средняя аренда около 132 тыс. ₽/мес, минимальные предложения около 120 тыс. ₽/мес	ориентир для coffee / grab&go форматов
Помещения под аптеку рядом с Раменским	на рынке есть отдельные предложения под аптеку	подтверждает востребованность health retail, но также наличие конкуренции
Корнеры / малые торговые форматы	встречаются предложения по малым форматам, например корнеры около 12 м²	конкурируют с малыми торговыми и гастро-лавочными форматами

Фактические рыночные ориентиры:

Сегмент	Рыночное наблюдение
Помещения свободного назначения в центральной части Раменского	на открытых площадках представлены помещения от небольших блоков до крупных площадей
Средние помещения 80–250 м²	могут использоваться под сервисы, торговлю, кафе, медицину, бытовые услуги
Помещения 1 этажа	ставки могут быть выше при наличии фасада, витрин, отдельного входа и трафика
Торговые помещения и помещения свободного назначения	встречаются ставки порядка 1 000–1 700 ₽/м²/мес в зависимости от качества объекта
Лучшие малые форматы	могут иметь ставку выше средней за счет малого размера, витринности и трафика

Наиболее обоснованные функции 1 этажа:

кафе / завтраки / grab&go

гастро-лавка / кулинария

express retail

аптека / health retail

лаборатория / медицинский кабинет

beauty / сервисы

ПВЗ / бытовой сервис

лобби апарт-отеля

сервисные и технические зоны.

Кафе, гастро-лавка и готовая еда работают сразу на несколько аудиторий: жителей, посетителей парка, офисных арендаторов, гостей апарт-отеля и внешний городской поток. Для апарт-отеля особенно важны завтраки, готовая еда, кофе и продукты повседневного спроса. Health retail, лаборатория, beauty и бытовые сервисы дают более регулярный локальный спрос. Эти функции не создают такой имиджевой нагрузки, как ресторан, но повышают устойчивость первого этажа и вероятность заполнения помещений. ПВЗ и бытовые сервисы можно рассматривать как дополняющие функции, но не как главные якоря. Их лучше размещать так, чтобы они не занимали самые сильные витринные позиции, если эти позиции можно отдать более дорогим и имиджевым арендаторам.

Принятая концепция 1 этажа соответствует рыночной логике: она не зависит от одного крупного оператора, допускает гибкую сдачу помещений, поддерживает гостиничную функцию и одновременно работает на городской поток.

4.4. Рынок коммерции 2 этажа

Второй этаж уступает первому по прямой уличной видимости, поэтому его нецелесообразно заполнять классическим street retail. Для второго этажа лучше подходят функции, ради которых посетитель готов подняться выше первого уровня: спорт, wellness, восстановление, обучение, медицинско-сервисные кабинеты и специализированные студии. С учетом окружения объекта, близости парка, озера и спортивной зоны “Сатурн” логичной является концепция wellness / movement / recovery hub.

4.4.1. Фактическая конкурентная среда

В Раменском уже представлены крупные и специализированные fitness / wellness-форматы. Это важно учитывать при выборе концепции 2 этажа.

К числу фактических конкурентов и ориентиров относятся:

Объект / формат	Значение для анализа
DDX Fitness Раменское Атриум	крупный сетевой фитнес-клуб с абонементами от 1 900 ₽/мес, тренажерным залом, групповыми и индивидуальными занятиями
МОЙСпорт	крупный фитнес-центр с бассейном, фитнесом и студией пилатеса
Gordey Gym	локальный фитнес-клуб, представленный в категории фитнеса и пилатеса
Butterfly Pilates	специализированная студия пилатеса
локальные студии йоги, stretching и pilates	подтверждают наличие спроса на специализированные занятия, но рынок фрагментирован

Наличие DDX Fitness и МОЙСпорт подтверждает, что сценарий крупного классического фитнес-клуба на весь 2 этаж для нашего объекта не является оптимальным. В этом сегменте уже есть сильные игроки с более крупной инфраструктурой, бассейнами, тренажерными залами, групповыми программами и сформированными клиентскими базами. Более рационально не конкурировать напрямую с крупными фитнес-клубами, а занять нишу специализированного wellness / movement / recovery hub: более камерного, гибкого и связанного с гостиницей, офисами и рекреационным окружением.

4.4.2. Рекомендуемая логика 2 этажа

Наиболее обоснованные функции 2 этажа:

активный спортивный блок

единоборства / boxing / functional training

wellness-студия

pilates / stretching / yoga

recovery / массаж / физиотерапия

кабинеты специалистов

event / учебный класс

раздевалки и душевые

сервисные и технические зоны.

Для второго этажа важна не только ставка аренды, но и совместимость функций. Активный спорт, wellness и recovery могут формировать единую экосистему: тренировка, восстановление, консультации, массаж, ЛФК, stretching, мероприятия и обучение. При этом не рекомендуется рассматривать второй этаж как крупный классический фитнес-клуб на весь этаж. Такой формат зависит от сильного оператора, требует значительного CAPEX, серьезной вентиляции, душевых, раздевалок и устойчивого потока клиентов. Более безопасной является смешанная модель из нескольких блоков, где часть помещений может сдаваться отдельным операторам или кабинетами. Концепция 2 этажа в формате wellness / movement / recovery hub выглядит обоснованной: она использует преимущества высоты помещений, дополняет рекреационное окружение, поддерживает апарт-отель и офисы, но не требует превращения этажа в один крупный фитнес-клуб.

4.5. Что не стало приоритетом

В ходе предварительного анализа рассматривались разные варианты использования площадей. Часть форматов была исключена из базовой модели как менее подходящая для текущего этапа.

Формат	Причина, по которой не принят как приоритетный
Крупный ресторан на весь этаж	высокая зависимость от одного оператора, высокий CAPEX, требования к инженерии и вытяжке
Классический торговый центр	слабая дифференциация, риск конкуренции с существующими торговыми объектами и маркетплейсами
Крупный фитнес-клуб на весь 2 этаж	высокая конкуренция с действующими фитнес-центрами, высокая зависимость от оператора, значительные требования к инженерии, вентиляции и раздевалкам
Падел-корты	недостаточная высота этажа, шум, ударные нагрузки, требования к безопасности
Кровля как самостоятельный доходный сценарий	низкая доходность осторожного сценария относительно возможного CAPEX и технических рисков
Полностью офисная модель здания	ниже потенциал использования верхних этажей и слабее синергия с локацией
Полностью гостиничная модель здания	выше операционный риск и зависимость от гостиничного спроса

Таким образом, рыночные вводные подтверждают выбранную смешанную модель: коммерческие сервисные функции на 1–2 этажах, офисы на 3 этаже и апарт-отель / гостиничное размещение на 4–7 этажах.

5. Концепция 1 этажа

5.1. Рабочая идея 1 этажа

Первый этаж рассматривается как сервисно-гастрономический городской уровень объекта.

Его задача — не просто сдать помещения в аренду, а сформировать активный нижний контур здания, который будет работать на несколько групп пользователей:

жителей центральной части Раменского

посетителей парка, озера и спортивной инфраструктуры

внешний городской поток

арендаторов и посетителей офисного этажа

гостей апарт-отеля

посетителей wellness / recovery-блока на 2 этаже.

Рабочая идея 1 этажа:

! сервисно-гастрономический этаж с кафе, завтраками, grab&go, гастро-лавкой, повседневными сервисами, health retail, beauty-функциями и лобби апарт-отеля.

Первый этаж не должен работать как классический торговый центр или как пространство под одного крупного арендатора. Более устойчивой является модель нескольких арендаторов, которые закрывают разные повседневные потребности и взаимно усиливают друг друга.

Ключевые функции 1 этажа:

кафе / завтраки / grab&go

гастро-лавка / кулинария / готовая еда

express retail / продукты и товары для апартов

аптека / health retail

пункт анализов / медицинский кабинет

beauty / барбершоп / бытовой сервис

ПВЗ / бытовой сервис / сервисный оператор

малые торговые и сервисные форматы

лобби апарт-отеля

сервисные, санитарные и технические зоны.

Такой состав функций соответствует логике рынка: первый этаж должен быть понятным, регулярно востребованным и не зависеть от одного крупного оператора.

5.2. Состав помещений и целевые арендаторы

По разработанной планировке на 1 этаже выделены арендные лоты, сервисные зоны и внешняя летняя площадка.

Основные арендные лоты:

Лот	Функция / целевой арендатор	Площадь, м²
F-1	кафе-завтраки / urban canteen / grab&go	220,3
R-1	express retail / продукты, готовая еда и товары для апартов	62,7
R-2	аптека / health retail	62,7
G-1	кулинария / фермерская лавка / готовая еда	84,0
R-3	beauty / барбершоп / бытовой сервис	62,7
R-4	пункт анализов / медицинский кабинет	62,7
R-5	ПВЗ / бытовой сервис / сервисный оператор	52,6
R-6	цветы / подарки / товары в дорогу	31,4
R-7	малый коммерческий блок / бытовой сервис	47,0
R-8	beauty-кабинет / массаж / косметология	47,0

Сервисные и общие зоны:

Зона	Функция	Площадь, м²
H-1	лобби апарт-отеля, ресепшн, self check-in, ожидание	51,0
H-2	камера хранения / back office управляющего	39,2
K-1	внутренняя общественная галерея / связи	261,5
SU-1	санузлы посетителей / МГН / клининг	23,5
SU-2	санузел при food-зоне / посетители	7,8
S-1	поставка, временное хранение отходов, склад	62,7

Дополнительно на плане справочно предусмотрена внешняя летняя площадка LP-1 площадью 78,0 м². Она не включена в площадь этажа, но является важной опцией для food-оператора и может повышать коммерческую привлекательность кафе / grab&go.

5.3. Площади, ставки и месячный арендный поток

В текущей планировке 1 этажа расчетная арендная площадь составляет 733,1 м². Неарендная / общая / сервисная площадь составляет 445,7 м². Общая площадь по текущей экспликации зон составляет 1 178,8 м². Потенциальный месячный арендный поток при 100% сдаче арендных лотов составляет 1 043 480 ₽/мес.

Расчет по арендным лотам:

Лот	Функция / целевой арендатор	Площадь, м²	Ставка, ₽/м²/мес	МАП, ₽/мес
F-1	кафе-завтраки / urban canteen / grab&go	220,3	1 250	275 375
R-1	express retail / продукты, готовая еда и товары для апартов	62,7	1 450	90 915
R-2	аптека / health retail	62,7	1 650	103 455
G-1	кулинария / фермерская лавка / готовая еда	84,0	1 600	134 400
R-3	beauty / барбершоп / бытовой сервис	62,7	1 550	97 185
R-4	пункт анализов / медицинский кабинет	62,7	1 500	94 050
R-5	ПВЗ / бытовой сервис / сервисный оператор	52,6	1 200	63 120
R-6	цветы / подарки / товары в дорогу	31,4	1 700	53 380
R-7	малый коммерческий блок / бытовой сервис	47,0	1 300	61 100
R-8	beauty-кабинет / массаж / косметология	47,0	1 500	70 500
Итого		733,1		1 043 480

Средневзвешенная ставка по арендным лотам составляет ориентировочно 1 423 ₽/м²/мес. Такая ставка соответствует принятой логике 1 этажа: более дорогие малые витринные и health-форматы компенсируют более умеренную ставку по крупному food-блоку и сервисным помещениям.

5.4. Доходная модель 1 этажа

Для предварительной финансовой модели целесообразно считать два уровня дохода:

Показатель	Значение
Арендная площадь	733,1 м²
МАП при 100% сдаче	1 043 480 ₽/мес
ГАП при 100% сдаче	12 521 760 ₽/год
Стабилизированная сдаваемость для базового сценария	90%
МАП при 90% сдаче	939 132 ₽/мес
ГАП при 90% сдаче	11 269 584 ₽/год
Средневзвешенная ставка при 100% сдаче	около 1 423 ₽/м²/мес

В базовой модели для 1 этажа корректнее использовать не 100% сдачу, а стабилизированную сдаваемость 90%. Первый этаж имеет сильную локационную и функциональную основу, однако фактическое заполнение будет зависеть от качества ремонта, инженерной готовности, входных групп, витринности, условий аренды и способности объекта привлечь правильных операторов.

5.5. Комментарии и ограничения по реализации

Food-инженерия Ключевой якорь 1 этажа — блок F-1 площадью 220,3 м². Его целесообразно рассматривать как кафе-завтраки / urban canteen / grab&go с доготовкой, а не как тяжелый ресторанный формат.

Для реализации food-функции потребуется отдельно проверить:

вентиляцию

вытяжку

электрическую мощность

воду и канализацию

возможность размещения жироуловителей

зону поставки

временное хранение отходов

пожарные требования

режим работы и шумовые ограничения.

Кухонная функция должна быть реализована осторожно. На текущем этапе более безопасной выглядит модель кафе / кулинарии / доготовки, а не полноценного ресторана с тяжелой кухней.

Входные группы

Первый этаж должен иметь понятную структуру входов. Важно разделить:

вход в апарт-отель

вход или входы в коммерческие помещения

вход в food-блок

служебный доступ для поставки и вывоза отходов.

Лобби апарт-отеля должно быть визуально понятным и не смешиваться с поставками, мусором и техническими потоками.

Летняя площадка

На плане предусмотрена внешняя летняя площадка LP-1 площадью 78,0 м². Она не включена в площадь этажа и в базовый расчет МАП, но является важным коммерческим преимуществом для food-оператора.

Летняя площадка может:

усилить кафе / завтраки / grab&go

повысить привлекательность объекта в теплый сезон

поддержать связь с парком и прогулочной аудиторией

дать дополнительную опцию для посадки без увеличения площади внутри здания.

Перед включением летней площадки в договорную или финансовую модель необходимо проверить правовой режим территории, возможность размещения мебели, проходы, пожарные ограничения и правила благоустройства.

Поставки и мусор

Лобби апарт-отеля

Минимальная логика лобби:

ресепшн или self check-in

зона ожидания

понятная навигация к лифтам

камера хранения

back office управляющего

связь с food / daily services, но без смешения потоков.

5.6. Вывод по 1 этажу

Концепция 1 этажа выглядит коммерчески обоснованной и соответствует принятой модели объекта.

Для базовой финансовой модели 1 этаж можно принимать с расчетным МАП 939 132 ₽/мес при стабилизированной сдаваемости 90%.

6. Концепция 2 этажа

6.1. Рабочая идея 2 этажа

Второй этаж рассматривается как специализированный wellness / movement / recovery hub. Его задача — сформировать не классический фитнес-клуб, а смешанный этаж для движения, восстановления, индивидуальных консультаций, мягких wellness-практик и сопутствующих сервисов.

Рабочая идея 2 этажа: wellness / movement / recovery hub с активным спортивным блоком, wellness-студией, recovery-направлением, кабинетами специалистов, event / учебным классом, раздевалками, душевыми и сервисными зонами.

Такой формат выбран с учетом трех факторов:

второй этаж уступает первому по прямой уличной видимости и поэтому менее подходит для классической торговли

рядом с объектом находятся парк, озеро и спортивно-рекреационная инфраструктура, что поддерживает wellness-логику

на рынке уже есть крупные фитнес-операторы, поэтому для объекта более рациональна не прямая конкуренция с большими фитнес-клубами, а более камерная и специализированная модель.

Второй этаж должен работать на несколько групп пользователей:

жителей центральной части Раменского

людей, занимающихся спортом, восстановлением и wellness-практиками

посетителей парка, озера и спортивной инфраструктуры

офисных арендаторов здания

гостей апарт-отеля

клиентов специалистов и сервисных кабинетов.

В отличие от первого этажа, где ключевую роль играет внешний поток, на втором этаже важнее целевой спрос. Посетитель должен подниматься на этаж за конкретной услугой: тренировкой, пилатесом, stretching, массажем, восстановлением, консультацией, лекцией или специализированным занятием.

6.2. Состав помещений и целевые арендаторы

По разработанной планировке на 2 этаже выделены арендные лоты, арендные сервисные площади, общие зоны, санитарные и технические помещения.

Основные арендные лоты:

Лот	Функция / целевой арендатор	Площадь, м²
A-1	единоборства / boxing / functional training	220,3
W-1	pilates / stretching / yoga / barre	146,7
E-1	учебный класс / event room / wellness-лекции	62,7
R-1	ЛФК / восстановление / soft movement	62,7
R-2	физиотерапия / массаж / recovery	62,7
C-1	кабинеты врача / нутрициолога / психолога	52,6
C-2	массаж / косметология / wellness-консультант	47,0
C-3	индивидуальный wellness-кабинет	31,4
C-4	массаж / recovery / консультации	15,7

Арендные сервисные площади:

Зона	Функция	Площадь, м²
H-1	reception / зона ожидания клиентов wellness- и фитнес-операторов	51,0
D-1	мужская раздевалка / душевые / клиентская сервисная зона фитнеса	62,7
D-2	женская раздевалка / душевые / клиентская сервисная зона фитнеса	31,4
S-1	staff room / склад / помещение персонала wellness-операторов	39,2

Неарендные / общие / сервисные зоны:

Зона	Функция	Площадь, м²
K-1	единый общий коридор / связи	261,5
SU-1	санузлы посетителей / МГН / ПУИ	23,5
SU-2	санузел / ПУИ при активном блоке	7,8
T-1	серверная / слаботочное / инженерная	7,8

Такой состав помещений позволяет сформировать не один крупный арендный блок, а несколько взаимосвязанных направлений. Это снижает зависимость от одного оператора и позволяет гибко управлять этажом.

Потенциальные целевые арендаторы и операторы:

студия единоборств / boxing / functional training

студия pilates / stretching / yoga / barre

ЛФК / восстановительный центр

массажный или recovery-оператор

физиотерапевтический кабинет

нутрициолог / психолог / wellness-консультант

врачебные и консультационные кабинеты

организатор wellness-лекций, обучающих программ и малых мероприятий.

6.3. Площади, ставки и месячный арендный поток

В текущей планировке 2 этажа коммерчески используемая площадь составляет 886,1 м². Неарендная / общая площадь составляет 300,6 м². Общая площадь по текущей экспликации составляет 1 186,7 м². Потенциальный месячный арендный поток при 100% сдаче коммерчески используемых площадей составляет 1 017 890 ₽/мес.

Расчет по арендным лотам и арендным сервисным площадям:

Лот / зона	Функция / целевой арендатор	Площадь, м²	Ставка, ₽/м²/мес	МАП, ₽/мес
A-1	единоборства / boxing / functional training	220,3	1 000	220 300
W-1	pilates / stretching / yoga / barre	146,7	1 200	176 040
E-1	учебный класс / event room / wellness-лекции	62,7	1 150	72 105
R-1	ЛФК / восстановление / soft movement	62,7	1 350	84 645
R-2	физиотерапия / массаж / recovery	62,7	1 350	84 645
C-1	кабинеты врача / нутрициолога / психолога	52,6	1 450	76 270
C-2	массаж / косметология / wellness-консультант	47,0	1 450	68 150
C-3	индивидуальный wellness-кабинет	31,4	1 500	47 100
C-4	массаж / recovery / консультации	15,7	1 450	22 765
H-1	reception / зона ожидания клиентов wellness- и фитнес-операторов	51,0	900	45 900
D-1	мужская раздевалка / душевые / клиентская сервисная зона фитнеса	62,7	900	56 430
D-2	женская раздевалка / душевые / клиентская сервисная зона фитнеса	31,4	900	28 260
S-1	staff room / склад / помещение персонала wellness-операторов	39,2	900	35 280
Итого		886,1		1 017 890

Средневзвешенная ставка по коммерчески используемой площади составляет ориентировочно 1 149 ₽/м²/мес. Ставки по 2 этажу ниже ставок части помещений 1 этажа, что логично: второй этаж имеет меньшую уличную видимость и работает не на случайный поток, а на целевое посещение. При этом малые кабинеты специалистов имеют более высокую ставку за 1 м², поскольку такие помещения могут монетизироваться через индивидуальные услуги.

6.4. Доходная модель 2 этажа

Для предварительной финансовой модели целесообразно считать два уровня дохода:

Показатель	Значение
Коммерчески используемая площадь	886,1 м²
Неарендная / общая площадь	300,6 м²
Площадь по экспликации	1 186,7 м²
МАП при 100% сдаче	1 017 890 ₽/мес
ГАП при 100% сдаче	12 214 680 ₽/год
Стабилизированная сдаваемость для базового сценария	85%
МАП при 85% сдаче	865 206 ₽/мес
ГАП при 85% сдаче	10 382 472 ₽/год
Средневзвешенная ставка при 100% сдаче	около 1 149 ₽/м²/мес

Для базовой модели по 2 этажу корректнее использовать стабилизированную сдаваемость 85%, а не 100%. Это связано с тем, что wellness / recovery-этаж требует более точного подбора операторов, согласования совместимости функций и подтверждения спроса на отдельные кабинеты и студии. Стабилизированный МАП 865 206 ₽/мес можно использовать как базовый расчетный показатель для сводной доходной модели.

6.5. Комментарии и ограничения по реализации

Модель сервисных зон На 2 этаже часть площадей является не самостоятельными кабинетами, а сервисной инфраструктурой для операторов: reception / ожидание, раздевалки, душевые, склад и помещение персонала.

Эти зоны могут быть монетизированы двумя способами:

включаться в договоры аренды с основными операторами как распределяемая сервисная площадь

оставаться в управлении собственника / оператора этажа и включаться в ставку или сервисный платеж.

В текущей финансовой логике они учтены как арендные сервисные площади с более низкой ставкой 900 ₽/м²/мес.

Раздевалки и душевые

При этом необходимо заранее определить:

кто является ответственным за содержание раздевалок

входят ли они в аренду одного крупного оператора или используются несколькими арендаторами

как распределяются расходы на уборку, воду, расходные материалы и ремонт

как организуется доступ клиентов разных операторов

как исключается конфликт потоков.

Без понятной операционной модели раздевалки и душевые могут стать источником дополнительных расходов и управленческих конфликтов.

Вентиляция

На следующем этапе нужно проверить:

расчетную кратность воздухообмена

возможность размещения оборудования

трассы воздуховодов

шум от инженерного оборудования

влияние на фасады и общие зоны

требования пожарной безопасности.

Шумоизоляция

Активный спортивный блок может создавать шум и вибрации. Особенно это важно для единоборств, functional training, групповых тренировок и использования спортивного инвентаря.

На следующем этапе необходимо проверить:

ударный шум

передачу вибрации на конструкции

влияние на соседние помещения

влияние на 1 и 3 этажи

необходимость спортивного покрытия

акустические решения для стен, пола и потолка.

Без этих решений активный блок может конфликтовать с кабинетами специалистов, recovery-зонами, офисной функцией выше и коммерческими помещениями ниже.

Мокрые зоны

Необходимо уточнить:

точки подключения воды и канализации

возможность устройства душевых

гидроизоляцию

вентиляцию влажных помещений

требования к медицинским или физиотерапевтическим кабинетам

Лестница 2

6.6. Вывод по 2 этажу

Концепция 2 этажа в формате wellness / movement / recovery hub выглядит обоснованной и соответствует рыночной логике объекта. Этаж не конкурирует напрямую с крупными фитнес-клубами, а формирует более гибкую модель: активный спорт, wellness-студия, восстановительные услуги, кабинеты специалистов и event / учебный класс. Такая структура позволяет работать на локальный спрос, гостей апарт-отеля, офисных арендаторов и посетителей рекреационной зоны. Ключевое преимущество планировки — возможность сочетать несколько операторов и не зависеть от одного крупного фитнес-арендатора.

Основные риски связаны с вентиляцией, шумоизоляцией, мокрыми зонами, моделью использования раздевалок и необходимостью подтвердить рыночную готовность арендаторов к заявленным ставкам.

Для базовой финансовой модели 2 этаж можно принимать с расчетным МАП 865 206 ₽/мес при стабилизированной сдаваемости 85%.

7. Концепция 3 этажа

7.1. Рабочая идея офисного этажа

Третий этаж рассматривается как офисный этаж с малой и средней нарезкой помещений.

Рабочая идея 3 этажа:

Такой подход позволяет:

снизить зависимость от одного крупного арендатора

быстрее заполнять помещения за счет малых и средних лотов

предложить рынку кабинеты и офисы разного размера

повысить среднюю ставку по малым помещениям

сохранить возможность объединения отдельных блоков при появлении более крупного арендатора

использовать переговорную как сервисную и имиджевую функцию этажа.

Офисный этаж должен работать не как стандартный коридорный набор кабинетов, а как аккуратно организованная деловая среда с понятной навигацией, общей переговорной, санузлами, инженерными зонами и возможностью гибкого использования помещений.

7.2. Состав помещений и целевые арендаторы

По разработанной планировке на 3 этаже предусмотрены сдаваемые офисные помещения, переговорная / коммерческий сервис, общие зоны, санузлы, технические помещения, лестницы и лифтовые шахты.

Основные типы офисных помещений:

Тип помещения	Количество	Площадь, м²	Потенциальный доход в месяц
Малый кабинет	12	194,0	329 800 ₽
Малый офисный блок	11	421,3	610 885 ₽
Премиальный офисный блок	3	144,3	202 020 ₽
Итого сдаваемые офисные помещения	26	759,6	1 142 705 ₽

Дополнительно предусмотрена переговорная / коммерческий сервис П-1 площадью 31,4 м² с расчетной монетизацией 37 680 ₽/мес.

Целевая аудитория офисного этажа:

индивидуальные предприниматели

юридические, бухгалтерские, страховые и компании

агентства недвижимости и проектные команды

специалисты услуг: юристы, бухгалтеры, консультанты, HR, маркетинг, обучение

локальные представительства компаний

сервисные операторы

малый бизнес, которому важны центральная локация

Планировка этажа позволяет сочетать три формата спроса:

Малые кабинеты подходят для индивидуальных специалистов, ИП и сервисных услуг. Их преимущество — небольшая абсолютная стоимость аренды при более высокой ставке за 1 м².

Малые офисные блоки подходят для команд из нескольких человек, локальных компаний и проектных офисов. Это основной формат офисного этажа по площади и доходу.

Премиальные офисные блоки могут использоваться для клиентского приема, представительских функций, руководителей, компаний с повышенными требованиями к виду, приватности и качеству пространства.

7.3. Площади, ставки и месячный арендный поток

В текущей планировке 3 этажа предусмотрено 26 сдаваемых офисных помещений общей площадью 759,6 м².

Расчет по офисным блокам:

Лот	Тип	Целевая аудитория / назначение	Площадь, м²	Ставка, ₽/м²/мес	МАП, ₽/мес
О-101	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-102	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-103	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-104	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-105	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-106	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-108	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-109	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-110	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-111	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-112	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	15,7	1 700	26 690
О-118	малый кабинет	15–25 м² / ИП, услуги	21,3	1 700	36 210
О-107	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	37,0	1 450	53 650
О-113	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-114	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-115	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-116	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-117	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-119	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	39,2	1 450	56 840
О-120	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	47,0	1 450	68 150
О-121	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	62,7	1 450	90 915
О-122	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	31,4	1 450	45 530
О-123	малый офисный блок	30–60 м² / малые компании	47,0	1 450	68 150
О-124	премиальный офисный блок	видовая зона / клиентский прием	51,0	1 400	71 400
О-125	премиальный офисный блок	видовая зона / клиентский прием	41,2	1 400	57 680
О-126	премиальный офисный блок	видовая зона / клиентский прием	52,1	1 400	72 940
Итого офисные блоки			759,6		1 142 705

Переговорная / коммерческий сервис:

Лот	Функция	Площадь, м²	Ставка / расчет, ₽/м²/мес	МАП, ₽/мес
П-1	переговорная / бронируемая зона	31,4	1 200	37 680

Итого потенциальный месячный доход офисного этажа при 100% сдаче офисных помещений и монетизации переговорной составляет 1 180 385 ₽/мес. Средневзвешенная ставка по офисным блокам составляет ориентировочно 1 504 ₽/м²/мес.

7.4. Доходная модель 3 этажа

Для предварительной финансовой модели целесообразно разделять доход от сдаваемых офисных помещений и доход от переговорной / коммерческого сервиса.

Показатель	Значение
Количество сдаваемых офисных помещений	26
Сдаваемая офисная площадь	759,6 м²
МАП офисных блоков при 100% сдаче	1 142 705 ₽/мес
ГАП офисных блоков при 100% сдаче	13 712 460 ₽/год
Средневзвешенная ставка по офисным блокам	около 1 504 ₽/м²/мес
Переговорная / коммерческий сервис П-1	31,4 м²
МАП переговорной / коммерческого сервиса	37 680 ₽/мес
Итого офисы + П-1 при 100%	1 180 385 ₽/мес
Итого офисы + П-1 в год при 100%	14 164 620 ₽/год
МАП офисных блоков при 90% сдаваемости	1 028 434 ₽/мес
МАП офисных блоков при 85% сдаваемости	971 299 ₽/мес

Для базовой доходной модели по 3 этажу корректнее использовать не 100% сдачу, а стабилизированную сдаваемость офисных блоков 90%.

При таком подходе расчетный показатель составляет:

Показатель	Значение
МАП офисных блоков при 90% сдаваемости	1 028 434 ₽/мес
МАП переговорной / коммерческого сервиса	37 680 ₽/мес
Расчетный МАП 3 этажа для базовой модели	1 066 114 ₽/мес
Расчетный ГАП 3 этажа для базовой модели	12 793 368 ₽/год

Переговорная П-1 в данной модели учитывается отдельно, поскольку она может монетизироваться не как классическая долгосрочная аренда, а как бронируемый сервис для арендаторов этажа, гостей апарт-отеля и внешних пользователей. На следующем этапе необходимо определить ее операционную модель: включение в сервисный платеж, почасовое бронирование, пакетное использование арендаторами или комбинированный формат.

7.5. Комментарии и ограничения по реализации

Спрос на малые офисы Ключевая ставка 3 этажа — на малые кабинеты и малые офисные блоки. Такой формат соответствует локальному рынку, где спрос чаще формируется не на крупные корпоративные офисы, а на помещения для небольших команд, индивидуальных специалистов и сервисного бизнеса. Малые кабинеты позволяют повысить среднюю ставку за 1 м², но требуют большего объема управления: больше договоров, больше арендаторов, больше требований к доступу, уборке, навигации и эксплуатации.

Гибкость объединения блоков При финальной проектной проработке важно сохранить возможность объединения соседних помещений.

Это позволит адаптировать этаж под разные типы арендаторов:

индивидуальный кабинет

малый офис на 2–4 человека

блок для команды 5–10 человек

представительский офис

офис с клиентским приемом.

Гибкость объединения особенно важна для помещений в среднем и нижнем блоках планировки, где возможно появление арендаторов, которым потребуется площадь больше одного кабинета.

Переговорная как сервисная монетизация

Переговорная может использоваться:

арендаторами офисного этажа

резидентами малых кабинетов, которым нецелесообразно держать собственную переговорную

гостями апарт-отеля для коротких деловых встреч

внешними пользователями по бронированию

управляющей компанией для встреч с арендаторами и партнерами.

Для корректного использования переговорной необходимо определить правила бронирования, стоимость, доступ, уборку, техническое оснащение и ответственность за эксплуатацию.

Вакансия и срок заполнения

Ключевые факторы, влияющие на скорость заполнения:

качество отделки

готовность помещений к въезду

наличие мебели или базового fit-out

условия аренды

возможность краткосрочных и среднесрочных договоров

доступность парковки

входная навигация

наличие сервисов на 1 и 2 этажах

качество управления объектом.

Для базовой модели используется стабилизированная сдаваемость 90%. Это означает, что расчет предполагает нормальный рабочий уровень заполнения после периода запуска, а не мгновенное заполнение всех офисных помещений.

Общие зоны, санузлы и инженерия

На следующем этапе необходимо проверить:

достаточность санузлов

доступность МГН

качество навигации

вентиляцию и кондиционирование

электромощность для малых офисов

слаботочные системы и интернет

пожарную безопасность и эвакуацию

режим доступа для арендаторов и посетителей.

7.6. Вывод по 3 этажу

Концепция 3 этажа в формате офисного этажа с малой и средней нарезкой выглядит обоснованной для рассматриваемого объекта. Этаж формирует стабильный арендный блок, который дополняет коммерческие 1–2 этажи и гостиничную функцию верхних уровней. Его роль в модели — дать регулярный денежный поток с меньшей операционной сложностью, чем гостиничная часть. Ключевое преимущество планировки — гибкая нарезка: 26 сдаваемых офисных помещений разного размера и переговорная как дополнительный сервис. Это позволяет работать с несколькими группами арендаторов и снижает зависимость от одного крупного пользователя.

Основные риски связаны со скоростью заполнения, качеством отделки, управлением большим количеством малых арендаторов, правилами использования переговорной и необходимостью подтвердить рыночную готовность арендаторов к заявленным ставкам. Для базовой финансовой модели 3 этаж можно принимать с расчетным МАП 1 066 114 ₽/мес: офисные блоки при стабилизированной сдаваемости 90% плюс монетизация переговорной П-1.

8. Концепция гостиничных этажей 4–7

8.1. Рабочая идея гостиничной части

Гостиничные этажи 4–7 рассматриваются как апарт-отель / гостиничное размещение с кухнями в большинстве номеров.

Рабочая идея гостиничной части:

Поэтому будущий объект должен конкурировать не только ценой, но и сочетанием преимуществ:

гостиничный сервис

понятное бронирование

безопасность

современный номерной фонд

наличие кухни или кухонного модуля

возможность размещения на несколько дней или недель

наличие food, daily services и wellness-функций

Гостиничная часть не должна позиционироваться как luxury-отель. Более рациональным является качественный городской апарт-отель / гостиница среднего сегмента, где ценность создается за счет удобства, функциональности, дизайна, автономности проживания и дополнительных сервисов.

8.2. Номерной фонд типового этажа

По разработанной планировке типового гостиничного этажа предусмотрено 20 номеров общей площадью номерного фонда 759,5 м².

Структура типового этажа:

Группа	Количество	Площадь, м²
Номерной фонд	20	759,5
Общий коридор	1	245,8
Служебная зона	3	113,6
Лестницы	3	44,1
Лифтовые шахты	4	22,6
Итого по экспликации типового этажа		1 185,6

Номерной фонд типового этажа включает разные категории номеров:

Категория	Количество на типовом этаже	Площадь, м²	Кухня	ADR, ₽/сутки
Компактный номер	1	21,3	без кухни	3 200
Стандартный апарт	10	314,0	с кухней	4 200
Улучшенный номер / Superior	3	117,4	с кухней	5 200
Полулюкс / Junior Suite	5	244,1	с кухней	6 300
Люкс / апартамент	1	62,7	с кухней	8 000
Итого	20	759,5

Таким образом, на типовом этаже 19 из 20 номеров имеют кухню. Это является ключевым преимуществом продукта, поскольку позволяет конкурировать с посуточными квартирами и одновременно сохранять гостиничную управляемость.

8.3. Номерной фонд 4 гостиничных этажей

При размещении гостиничной функции на 4–7 этажах общая структура номерного фонда составит:

Категория	Количество на этаже	Количество на 4 этажах	ADR, ₽/сутки
Компактный номер	1	4	3 200
Стандартный апарт	10	40	4 200
Улучшенный номер / Superior	3	12	5 200
Полулюкс / Junior Suite	5	20	6 300
Люкс / апартамент	1	4	8 000
Итого	20	80

Общая площадь номерного фонда на 4 этажах составляет 3 038,0 м². Общая площадь по экспликации 4 типовых гостиничных этажей составляет 4 742,4 м². Номерной фонд в 80 номеров является достаточным для формирования полноценного гостиничного продукта, но при этом остается управляемым по масштабу. Такой объем позволяет работать с несколькими сегментами спроса: краткосрочным размещением, деловыми поездками, long stay, семейным размещением, гостями мероприятий и транзитным спросом.

8.4. Категории номеров и ADR

ADR принят как расчетный тарифный ориентир по категориям номеров.

Категория	ADR, ₽/сутки	Логика тарифа
Компактный номер	3 200	минимальный тарифный продукт, подходит для краткосрочного проживания одного гостя
Стандартный апарт	4 200	базовая категория с кухней, основной продукт для деловых гостей, пар и краткосрочного проживания
Улучшенный номер / Superior	5 200	более просторный номер с кухней, повышенный комфорт
Полулюкс / Junior Suite	6 300	увеличенная площадь, более высокий уровень комфорта, подходит для long stay и семейного размещения
Люкс / апартамент	8 000	максимальная категория на этаже, апартаментный формат с высокой площадью

Средневзвешенный ADR по типовому этажу составляет 5 015 ₽/сутки на номер. Принятая шкала ADR находится выше части локальных малых объектов размещения, но ниже профессионального московского рынка, рассмотренного через данные Hotel Advisors. Это соответствует позиционированию объекта: не дешевый частный сектор и не премиальный отель, а современный городской апарт-отель с более функциональным продуктом.

Ключевая логика ADR:

компактный номер дает доступный входной тариф

стандартные апарты формируют основной объем номерного фонда

superior, junior suite и апартамент повышают средний чек

кухни в большинстве номеров позволяют конкурировать с посуточными квартирами

дополнительные сервисы здания обосновывают более высокий тариф по сравнению с простым частным размещением.

8.5. Расчет загрузки и RevPAR

Для базовой доходной модели принимается расчетная загрузка 70%. Это рабочее допущение основано на рыночной логике и данных Hotel Advisors по сопоставимому организованному гостиничному рынку, где загрузка в рассматриваемых периодах находится примерно в диапазоне 67–73%.

Расчетные показатели:

Показатель	Значение
Средневзвешенный ADR	5 015 ₽/сутки
Принятая расчетная загрузка	70%
Расчетный RevPAR	3 511 ₽/сутки
Номерной фонд на типовом этаже	20 номеров
Номерной фонд 4 этажей	80 номеров

RevPAR рассчитан как ADR × загрузка. При ADR 5 015 ₽ и загрузке 70% RevPAR составляет ориентировочно 3 511 ₽.

8.6. Доходная модель размещения

Потенциальная выручка при 100% загрузке:

Показатель	Типовой этаж	4 гостиничных этажа
Выручка в сутки при 100% загрузке	100 300 ₽	401 200 ₽
Выручка в месяц при 100% загрузке	3 009 000 ₽	12 036 000 ₽
Выручка в год при 100% загрузке	36 609 500 ₽	146 438 000 ₽

Расчетная выручка при загрузке 70%:

Показатель	Типовой этаж	4 гостиничных этажа
Выручка в сутки при 70% загрузке	70 210 ₽	280 840 ₽
Выручка в месяц при 70% загрузке	2 106 300 ₽	8 425 200 ₽
Выручка в год при 70% загрузке	25 626 650 ₽	102 506 600 ₽

Для предварительной оценки условной доходности гостиничной части можно использовать расчетную условную прибыль на уровне 50% от оборота. Это не является полноценным P&L, а используется только как укрупненный ориентир до разработки операционной модели.

Показатель	Значение
Расчетная годовая выручка при 70% загрузке	102 506 600 ₽
Условная прибыль 50% от оборота	51 253 300 ₽
Расчетная месячная выручка при 70% загрузке	8 425 200 ₽
Условная прибыль 50% от месячного оборота	4 212 600 ₽

Условная прибыль 50% от оборота не учитывает детально структуру расходов и должна быть заменена полноценной финансовой моделью на следующем этапе.

8.7. Комментарии и ограничения по реализации

Конкуренция с посуточными квартирами

Поэтому гостиничная часть должна быть упакована как продукт, который соединяет преимущества квартиры и отеля:

кухня в большинстве номеров

понятное онлайн-бронирование

единый стандарт уборки

безопасность и контроль доступа

лобби и self check-in

камера хранения

завтраки / grab&go на 1 этаже

прачечная или сервис стирки

рабочие сценарии для командированных и long stay

доступ к wellness / recovery-функциям.

Аэропортовый и деловой спрос

Близость аэропорта Жуковского и промышленно-деловой среды Раменского может формировать дополнительный спрос на краткосрочное и среднесрочное размещение. При этом этот фактор не должен восприниматься как автоматическая гарантия загрузки.

Long stay может быть востребован для:

командированных специалистов

проектных команд

гостей предприятий

временно переезжающих семей

людей, которым нужно размещение рядом с городским центром

специалистов, работающих в Жуковском, Раменском или ближайших городах.

Для реализации long stay необходимо предусмотреть операционные детали:

прачечную или сервис стирки

хранение вещей

удобное рабочее место в номере

стабильный интернет

возможность уборки по графику

гибкую тарифную сетку на 7, 14, 30 дней

правила проживания и депозитную политику.

OTA-комиссии и каналы продаж

Гостиничная часть не должна зависеть только от агрегаторов. OTA-каналы могут дать быстрый старт продаж, но снижают маржинальность через комиссии, которые обычно составляют 10-15%.

Для будущей модели необходимо предусмотреть:

прямые бронирования

сайт / модуль бронирования

корпоративные договоры

агрегаторы

каналы long stay

локальные партнерства

систему управления тарифами.

OPEX

На следующем этапе необходимо построить P&L гостиничной части с учетом:

фонда оплаты труда

управляющей функции

уборки

прачечной и белья

расходных материалов

коммунальных расходов

интернета и IT

OTA-комиссий

маркетинга

ремонта и замены оборудования

налогов

резервов

обслуживания систем доступа и безопасности.

Необходимость операционной модели

Апарт-отель требует не только планировки, но и операционной модели.

Необходимо определить:

формат управления: собственный оператор или внешняя УК

режим работы ресепшн

self check-in

правила проживания

каналы продаж

тарифную сетку

уборку

сервисы long stay

правила размещения с детьми и животными

политику отмен

порядок работы с жалобами

ответственность за содержание номеров

систему контроля качества.

Без операционной модели расчет выручки остается только потенциальным, а не подтвержденным финансовым результатом.

8.8. Вывод по гостиничным этажам

Концепция гостиничных этажей 4–7 в формате апарт-отеля / гостиничного размещения выглядит обоснованной для рассматриваемого объекта. Проектный номерной фонд составляет 80 номеров на 4 этажах. Основной продукт — стандартные апарты с кухнями, дополненные компактными номерами, superior, junior suite и апартаментами. Такая структура позволяет работать с разными группами спроса и конкурировать одновременно с гостиницами и посуточными квартирами. Ключевое преимущество гостиничной части — наличие кухонь в большинстве номеров и возможность более автономного проживания. Это усиливает продукт для командированных, long stay, семейных гостей и деловых поездок.

Для базовой финансовой модели гостиничные этажи можно принимать с расчетной годовой выручкой 102 506 600 ₽ при загрузке 70% и расчетной условной прибылью 51 253 300 ₽ при укрупненном ориентире 50% от оборота. На следующем этапе обязательно требуется разработать полноценную операционную модель и P&L гостиничной части, поскольку фактический финансовый результат будет зависеть не только от ADR и загрузки, но и от OPEX, каналов продаж, комиссии агрегаторов, качества управления и затрат на эксплуатацию.

9. Сводная доходная модель

9.1. Методика сравнения доходных блоков

Сводная доходная модель объединяет четыре основных доходных блока объекта:

1 этаж — аренда коммерческих помещений

2 этаж — аренда wellness / recovery / сервисных помещений

3 этаж — офисная аренда и монетизация переговорной

4–7 этажи — гостиничное размещение / апарт-отель.

При сравнении доходности важно учитывать разную экономическую природу этих потоков.

Арендный доход 1–3 этажей в данной предварительной модели рассматривается как условно чистый доход до учета общих расходов собственника, налогов, финансирования и CAPEX. То есть арендатор самостоятельно несет значительную часть операционных расходов по своей деятельности, а собственник получает регулярный арендный поток. Гостиничная часть 4–7 этажей формирует не арендный доход, а валовую выручку от размещения. Из этой выручки необходимо покрывать операционные расходы: персонал, управление, уборку, белье, расходные материалы, коммунальные услуги, OTA-комиссии, маркетинг, ремонт, IT, сервисы, налоги и прочие расходы. Поэтому для сопоставления с арендными этажами гостиничная выручка дисконтируется до условно чистого дохода.

В текущей предварительной модели применяется укрупненное допущение: условно чистый доход гостиничной части = 50% от валовой выручки размещения. Такой подход позволяет корректно сравнивать между собой не валовую выручку и аренду, а сопоставимые показатели условно чистого дохода.

Цокольный этаж, технический этаж и кровля в базовую доходную модель не включаются.

9.2. Сводная модель условно чистого дохода

В базовой модели используются следующие расчетные параметры:

Функциональный блок	Модель дохода	Базовое допущение
1 этаж	аренда коммерческих помещений	90% стабилизированной сдаваемости
2 этаж	аренда wellness / recovery / сервисных помещений	85% стабилизированной сдаваемости
3 этаж	офисная аренда + переговорная	90% стабилизированной сдаваемости офисных блоков + монетизация переговорной
4–7 этажи	гостиничное размещение / апарт-отель	70% загрузки, затем 50% от выручки как условно чистый доход

Сводный расчет:

Функциональный блок	Валовая выручка / МАП в месяц	Коэффициент приведения к условно чистому доходу	Условно чистый доход в месяц	Условно чистый доход в год
1 этаж	939 132 ₽	100%	939 132 ₽	11 269 584 ₽
2 этаж	865 206 ₽	100%	865 206 ₽	10 382 472 ₽
3 этаж	1 066 114 ₽	100%	1 066 114 ₽	12 793 368 ₽
4–7 этажи	8 425 200 ₽	50%	4 212 600 ₽	51 253 300 ₽
Итого			7 083 052 ₽	85 698 724 ₽

Таким образом, для сопоставимого анализа объект в базовой модели формирует расчетный условно чистый доход порядка 7,08 млн ₽ в месяц или 85,70 млн ₽ в год.

9.3. Арендный доход 1–3 этажей

Арендные этажи формируют более предсказуемый денежный поток. В базовой модели они учитываются как условно чистый доход в размере расчетного МАП при стабилизированной сдаваемости.

Этаж	МАП при 100%	Базовая сдаваемость	Расчетный условно чистый доход в месяц	Расчетный условно чистый доход в год
1 этаж	1 043 480 ₽	90%	939 132 ₽	11 269 584 ₽
2 этаж	1 017 890 ₽	85%	865 206 ₽	10 382 472 ₽
3 этаж	1 180 385 ₽	90% по офисным блокам + П-1	1 066 114 ₽	12 793 368 ₽
Итого 1–3 этажи			2 870 452 ₽	34 445 424 ₽

Арендный блок 1–3 этажей формирует ориентировочно 2,87 млн ₽ в месяц и 34,45 млн ₽ в год условно чистого дохода.

9.4. Гостиничная часть 4–7 этажей

Гостиничная часть является крупнейшим блоком по валовой выручке, но не вся эта выручка является доходом собственника или операционным результатом.

Расчет валовой выручки:

Показатель	Значение
Номерной фонд	80 номеров
Средневзвешенный ADR	5 015 ₽
Расчетная загрузка	70%
Расчетный RevPAR	3 511 ₽
Валовая выручка в месяц при 70% загрузке	8 425 200 ₽
Валовая выручка в год при 70% загрузке	102 506 600 ₽

Для сопоставления с арендными этажами валовая выручка гостиничной части дисконтируется на 50%.

Показатель	Значение
Валовая выручка в месяц при 70% загрузке	8 425 200 ₽
Условно чистый доход 50% от месячной выручки	4 212 600 ₽
Валовая выручка в год при 70% загрузке	102 506 600 ₽
Условно чистый доход 50% от годовой выручки	51 253 300 ₽

Условно чистый доход гостиничной части в размере 50% от выручки является предварительным расчетным ориентиром. Он не заменяет полноценный P&L гостиничной функции и должен быть уточнен на следующем этапе после расчета OPEX.

9.5. Сравнение доходности функциональных блоков

Для корректного сравнения ниже используются только сопоставимые показатели условно чистого дохода.

Функциональный блок	Условно чистый доход в месяц	Условно чистый доход в год	Комментарий по устойчивости
1 этаж	939 132 ₽	11 269 584 ₽	устойчивый арендный доход при правильном составе арендаторов
2 этаж	865 206 ₽	10 382 472 ₽	зависит от подбора wellness / recovery-операторов и технической реализуемости
3 этаж	1 066 114 ₽	12 793 368 ₽	наиболее понятный арендный блок, но требует периода заполнения
4–7 этажи	4 212 600 ₽	51 253 300 ₽	максимальный потенциал, но высокая операционная сложность

В сопоставимой логике гостиничная часть остается крупнейшим доходным блоком даже после дисконтирования выручки на 50%. Однако ее доходность связана с более высокой операционной сложностью. Арендные этажи дают меньший доход, но являются более понятными и устойчивыми с точки зрения управления. Гостиничная часть дает больший потенциал, но требует качественной операционной модели, управления продажами, контроля затрат и профессионального сервиса.

9.6. Доходность на 1 м²

Для предварительного сравнения эффективности функциональных блоков используется показатель условно чистого дохода на 1 м² монетизируемой площади.

Функциональный блок	Монетизируемая площадь	Условно чистый доход в месяц	Условно чистый доход на 1 м² в месяц
1 этаж	733,1 м²	939 132 ₽	около 1 281 ₽/м²
2 этаж	886,1 м²	865 206 ₽	около 976 ₽/м²
3 этаж	791,0 м²	1 066 114 ₽	около 1 348 ₽/м²
4–7 этажи	3 038,0 м² номерного фонда	4 212 600 ₽	около 1 387 ₽/м²

Показатель по гостиничной части рассчитан по площади номерного фонда, а не по полной площади этажей. Поэтому его нельзя напрямую отождествлять с арендной ставкой. Он используется только как укрупненный ориентир эффективности функции размещения. После приведения гостиничной выручки к условно чистому доходу видно, что гостиничные этажи остаются сопоставимыми по эффективности с офисным этажом и немного выше него по доходу на 1 м² номерного фонда. При этом гостиничная функция требует существенно более сложного управления, чем аренда офисных или коммерческих помещений.

9.7. Предварительный вывод по доходной модели

Сводная модель показывает, что объект имеет два разных типа дохода: арендный доход 1–3 этажей, операционный доход от гостиничного размещения на 4–7 этажах. Для корректного сравнения арендный доход учитывается как условно чистый доход, а гостиничная выручка дисконтируется на 50% до условно чистого дохода.

В базовом сценарии объект может формировать:

Показатель	Значение
Условно чистый доход 1 этажа	11 269 584 ₽/год
Условно чистый доход 2 этажа	10 382 472 ₽/год
Условно чистый доход 3 этажа	12 793 368 ₽/год
Условно чистый доход гостиничной части 4–7 этажей	51 253 300 ₽/год
Итого расчетный условно чистый доход объекта	85 698 724 ₽/год

Предварительная финансовая логика объекта выглядит сбалансированной:

1 этаж обеспечивает городской сервисный контур и арендный поток

2 этаж усиливает объект wellness / recovery-функцией и дает дополнительный арендный доход

3 этаж формирует наиболее понятный офисный доход

4–7 этажи создают основной доходный потенциал через апарт-отель / гостиничное размещение.

Смешанная модель позволяет сочетать более устойчивый арендный доход с более доходной, но операционно сложной гостиничной функцией.

Расчетный условно чистый доход объекта на текущем этапе составляет порядка 85,70 млн ₽ в год. Этот показатель подтверждает инвестиционный потенциал смешанной модели, но требует дальнейшей проверки через детальную финансовую модель, техническое обследование, расчет CAPEX, расчет OPEX гостиничной части, налоговую модель и коммерческую валидацию ставок.

10. Индикативные ориентиры затрат и CAPEX-факторы

10.1. Методологическое ограничение

Настоящий раздел не является сметой и не заменяет проектно-сметную документацию.

На текущем этапе отсутствуют данные, необходимые для точного расчета CAPEX:

результаты технического обследования здания

актуальные обмерные планы

ведомости объемов работ

проектные решения по инженерии

решения по вентиляции и кондиционированию

решения по лифтам

решения по пожарной безопасности

решения по фасадам и входным группам

технические условия на подключение и мощности

ведомости отделки

спецификации мебели, оборудования и оснащения

коммерческие предложения подрядчиков.

Поэтому в текущем отчете CAPEX рассматривается как укрупненный расчетный ориентир. Его задача — показать порядок возможных инвестиций в реализацию концепции и определить зоны, которые могут существенно повлиять на итоговую экономику проекта.

Для текущей версии модели принимаются следующие вводные:

1–3 этажи передаются арендаторам в формате shell & core с подготовленной инженерией; для 1–3 этажей применяется единый расчетный ориентир CAPEX 45 000 ₽/м²

4–7 этажи реализуются как гостиничные этажи с простым дизайнерским ремонтом уровня 3 звезды; для гостиничных этажей применяется единый расчетный ориентир CAPEX 65 000 ₽/м²

цокольный этаж, технический этаж и кровля не включаются в базовый расчет CAPEX и доходной модели

расчет не включает стоимость приобретения объекта, стоимость финансирования, налоги, возможные конструктивные усиления и скрытые дефекты.

Отдельно важно зафиксировать: на текущем этапе не рассчитываются окупаемость, IRR, доходность на вложенный капитал и иные инвестиционные показатели, зависящие от полной суммы входа в проект. Для такого расчета необходимо знать не только CAPEX на реализацию концепции, но и стоимость приобретения объекта, структуру сделки, налоговую модель и условия финансирования.

10.2. Принятая логика CAPEX по функциональным блокам

Для расчета используется разная логика затрат по этажам.

Блок	Принятая модель реализации	Расчетный ориентир	Логика затрат
1 этаж	shell & core с подготовленной инженерией	45 000 ₽/м²	собственник готовит базовую инженерную и строительную готовность; чистовую отделку и специализированное оборудование в основном несут арендаторы
2 этаж	shell & core с подготовленной инженерией	45 000 ₽/м²	собственник готовит инженерную базу, мокрые зоны и возможность подключения; специализированный fit-out операторов уточняется договорной моделью
3 этаж	shell & core с подготовленной инженерией	45 000 ₽/м²	собственник обеспечивает базовую готовность, инженерные выводы, общие зоны и возможность гибкой нарезки офисов
4–7 этажи	простой дизайнерский ремонт 3 звезды	65 000 ₽/м²	собственник выполняет отделку, санузлы, кухонные модули, мебель, оборудование, системы доступа и гостиничное оснащение

Такой подход снижает CAPEX по нижним этажам, потому что арендаторы 1–3 этажей могут самостоятельно выполнять специализированную отделку под свои бизнес-модели. При этом по гостиничной части CAPEX остается на стороне собственника / оператора, так как номерной фонд должен быть полностью готов к эксплуатации.

10.3. Укрупненные ориентиры стоимости на 1 м²

Для предварительной оценки применяются два расчетных ориентира.

Блок	Расчетный ориентир, ₽/м²	Комментарий
1–3 этажи: shell & core с подготовленной инженерией	45 000 ₽/м²	единый рабочий ориентир с учетом инженерной подготовки, общих зон, санузлов и эксплуатационной готовности
4–7 этажи: гостиничный ремонт 3 звезды	65 000 ₽/м²	единый рабочий ориентир для простого дизайнерского ремонта и базового оснащения гостиничных этажей

Ориентир по 1–3 этажам ниже полноценного fit-out, поскольку помещения не предполагается передавать арендаторам в полностью готовой отделке. Собственник обеспечивает базовую строительную и инженерную готовность, а специализированные работы под кафе, retail, wellness, офисы и кабинеты могут частично или полностью выполняться арендаторами. По гостиничным этажам в текущей модели применяется расчетный ориентир 65 000 ₽/м². Более высокие сценарии на данном этапе не используются, поскольку выбран формат простого дизайнерского ремонта уровня 3 звезды без усложненных дизайнерских, инженерных и премиальных решений.

10.4. Укрупненный расчет CAPEX по 1–3 этажам

Для 1–3 этажей расчет ведется по полной площади этажей, так как подготовка инженерии и общих зон затрагивает не только арендные помещения, но и коридоры, санузлы, сервисные и технические зоны.

Расчетная площадь:

Этаж	Расчетная площадь, м²
1 этаж	1 178,8
2 этаж	1 186,7
3 этаж	ориентировочно 1 185,6
Итого 1–3 этажи	3 551,1

Укрупненный расчет:

Блок	Ориентир, ₽/м²	Расчетная площадь	Ориентировочный CAPEX
1–3 этажи: shell & core с подготовленной инженерией	45 000 ₽/м²	3 551,1 м²	159,8 млн ₽

Для дальнейшей модели в качестве рабочего ориентира по 1–3 этажам используется 159,8 млн ₽ до получения коммерческих предложений.

10.5. Укрупненный расчет CAPEX по гостиничным этажам 4–7

По гостиничным этажам расчет ведется по полной площади 4 типовых этажей, а не только по площади номерного фонда. Это важно, потому что затраты будут возникать не только в номерах, но и в коридорах, служебных зонах, инженерии, лифтовых холлах и общих пространствах.

Расчетная площадь:

Показатель	Значение
Площадь типового гостиничного этажа по экспликации	1 185,6 м²
Количество гостиничных этажей	4
Общая площадь гостиничных этажей 4–7	4 742,4 м²
Площадь номерного фонда 4 этажей	3 038,0 м²
Количество номеров	80

Для гостиничных этажей принимается единый расчетный ориентир 65 000 ₽/м².

Блок	Ориентир, ₽/м²	Расчетная площадь	Ориентировочный CAPEX
4–7 этажи: гостиничный ремонт 3 звезды	65 000 ₽/м²	4 742,4 м²	308,3 млн ₽

Дополнительно для контроля можно оценить CAPEX на один номер:

Показатель	Значение
CAPEX по гостиничным этажам 4–7	308,3 млн ₽
Номерной фонд	80 номеров
CAPEX на 1 номер	около 3,85 млн ₽/номер

Этот расчет является укрупненным. Он должен быть уточнен после определения стандартов отделки, комплектации номеров, состава кухонных модулей, инженерии, систем доступа, мебели, техники, текстиля и служебных зон.

10.6. Сводный укрупненный CAPEX по принятой модели

Сводный расчет по 1–7 этажам:

Блок	Расчетная площадь	Ориентир, ₽/м²	CAPEX до резерва
1–3 этажи: shell & core с подготовленной инженерией	3 551,1 м²	45 000 ₽/м²	159,8 млн ₽
4–7 этажи: гостиничный ремонт 3 звезды	4 742,4 м²	65 000 ₽/м²	308,3 млн ₽
Итого	8 293,5 м²		468,1 млн ₽

С учетом текущей стадии проработки необходимо предусмотреть резерв на непредвиденные расходы. Для предварительной модели целесообразно использовать резерв не менее 15%.

Показатель	Значение
CAPEX до резерва	468,1 млн ₽
Резерв 15%	70,2 млн ₽
CAPEX с резервом	538,3 млн ₽

Для дальнейшей инвестиционной модели можно использовать рабочий ориентир:

! CAPEX с резервом — около 538 млн ₽.

Этот показатель не является сметой и не является полной стоимостью входа в проект. Он отражает только укрупненный объем затрат на реализацию текущей функциональной концепции по 1–7 этажам.

10.7. CAPEX-факторы с высоким риском роста бюджета

К числу факторов, которые могут существенно увеличить бюджет проекта, относятся:

CAPEX-фактор	Почему является рискованным
Лифты	требуется проверка шахт, оборудования, поставки, монтажа, сроков и стоимости пусконаладки
Вентиляция	критична для food, wellness, спорта, душевых, гостиничных номеров и общих зон
Электромощность	необходима для кухонь, кондиционирования, гостиничных номеров, лифтов, коммерции и инженерии
Пожарная безопасность	может потребовать существенных проектных решений и дополнительных систем
Мокрые зоны	санузлы, душевые, кухни, recovery и гостиничные номера требуют проверки канализации, гидроизоляции и вентиляции
Food-инженерия	вытяжка, жироуловители, поставки и отходы могут значительно увеличить стоимость 1 этажа
Шумоизоляция	особенно важна для активного спортивного блока на 2 этаже
Гостиничные номера	требуют полной отделки, мебели, техники, текстиля, оснащения и систем доступа
Кухонные модули	повышают привлекательность номеров, но увеличивают стоимость оснащения и инженерные требования
Фасады и входные группы	влияют на коммерческую привлекательность, но могут требовать значительных вложений
IT и системы управления	PMS, channel manager, self check-in, электронные замки, видеонаблюдение и СКУД требуют отдельного бюджета
Скрытые дефекты	могут быть выявлены только после технического обследования и вскрытий

Наибольший риск превышения бюджета связан с инженерией и гостиничным оснащением. Эти позиции нельзя оценивать только по площади. Они требуют проектной детализации и коммерческих предложений от подрядчиков.

10.8. Предварительный расчет минимальной потребности в парковочных местах

Парковка является отдельным фактором реализуемости проекта. На текущем этапе можно выполнить только предварительный укрупненный расчет, поскольку финальное количество машино-мест должно определяться проектировщиком с учетом региональных и местных нормативов, фактического функционального состава, графика посещаемости, транспортной доступности и возможности кооперированного использования парковки.

Для предварительного расчета используются следующие подходы:

гостиница 3 звезды — не менее 20% от количества номеров

офисные помещения — ориентир 1 машино-место на 50–60 м² общей площади

wellness / фитнес / оздоровительные функции — ориентир 1 машино-место на 25–55 м² общей площади

торговля / коммерция / сервисы — ориентир 1 машино-место на 40–50 м² общей площади

для МГН необходимо предусмотреть специальные места в составе общего количества, но не менее двух.

Предварительный расчет минимального количества машино-мест:

Функциональный блок	Расчетная база	Принятый минимальный ориентир	Минимальная потребность
1 этаж: коммерция / сервисы / food	733,1 м² арендной площади	1 место на 50 м²	15 мест
2 этаж: wellness / movement / recovery	886,1 м² коммерчески используемой площади	1 место на 55 м²	17 мест
3 этаж: офисы и переговорная	791,0 м² монетизируемой площади	1 место на 60 м²	14 мест
4–7 этажи: гостиница / апарт-отель	80 номеров	20% номерного фонда	16 мест
Итого минимально			62 места

С учетом персонала гостиницы, кратковременной посадки / высадки гостей, курьерских и сервисных потоков, а также смешанного характера объекта целесообразно принимать не менее: 65 машино-мест как минимальный расчетный ориентир для дальнейшей проверки. Из них необходимо предусмотреть не менее 2 машино-мест для МГН в составе общего количества.

Отдельно рекомендуется предусмотреть:

кратковременную остановку у входа в апарт-отель

зону посадки / высадки гостей

место для такси

зону доставки и разгрузки для food / retail

место для сервисного транспорта

велопарковку

возможность кооперированного использования близлежащих парковок, если собственный участок не позволяет разместить необходимый объем.

Парковочный расчет является предварительным. Его необходимо уточнить на следующем этапе по действующим региональным и местным нормативам, а также с учетом фактического состава помещений и проектной организации потоков.

10.9. Что требует уточнения на следующем этапе

До формирования итоговой инвестиционной модели необходимо выполнить следующие действия:

Провести техническое обследование здания. Проверить конструкции, инженерные системы, состояние помещений, фасады, кровлю, шахты лифтов, технические ограничения и скрытые дефекты.

Получить актуальные обмерные планы. Подтвердить площади, конфигурацию помещений, высоты, шахты, лестницы, мокрые зоны и ограничения.

Разработать инженерную концепцию. Отдельно проверить вентиляцию, кондиционирование, электрику, водоснабжение, канализацию, пожарную безопасность и слаботочные системы.

Определить точный объем подготовки 1–3 этажей. Нужно зафиксировать, что именно входит в shell & core с подготовленной инженерией: выводы инженерии, санузлы, общие зоны, вентиляция, мощность, пожарные системы, входные группы, фасадные решения.

Определить стандарты гостиничных номеров. Для каждой категории номера нужно утвердить состав отделки, мебель, технику, кухонные модули, текстиль, освещение и оборудование

Сформировать предварительные ведомости объемов работ. Без ведомостей невозможно корректно собрать коммерческие предложения подрядчиков.

Получить коммерческие предложения. Отдельно по строительным работам, инженерии, лифтам, пожарной безопасности, гостиничным номерам, мебели, кухонным модулям, системам доступа и IT.

Проверить парковочный сценарий. Нужно определить, сколько машино-мест можно разместить на участке, есть ли возможность использовать соседние парковки, допустимо ли кооперированное использование и как организовать посадку / высадку гостей.

Сформировать резерв на непредвиденные расходы. Для объекта с текущей готовностью и неполными техническими данными резерв должен быть обязательным элементом финансовой модели.

Разработать CAPEX-график. Важно учитывать не только сумму инвестиций, но и календарь платежей, очередность запуска этажей и возможность поэтапного ввода.

Связать CAPEX с финансовой моделью. Итоговый CAPEX должен быть сопоставлен с расчетным условно чистым доходом объекта, стоимостью приобретения, налоговой моделью, сценарием финансирования и рисками запуска. До получения стоимости объекта инвестиционные показатели окупаемости и доходности не рассчитываются.

10.10. Вывод по CAPEX-факторам

С учетом принятых вводных основной CAPEX проекта формируется двумя крупными блоками:

подготовка 1–3 этажей в формате shell & core с инженерией

ремонт и оснащение гостиничных этажей 4–7 в формате простого дизайнерского ремонта уровня 3 звезды.

Укрупненный расчет показывает следующий объем затрат на реализацию концепции:

Показатель	Значение
CAPEX 1–3 этажей	159,8 млн ₽
CAPEX гостиничных этажей 4–7	308,3 млн ₽
CAPEX до резерва	468,1 млн ₽
Резерв 15%	70,2 млн ₽
CAPEX с резервом	538,3 млн ₽

Для дальнейшей модели в качестве рабочего ориентира целесообразно использовать CAPEX с резервом около 538 млн ₽. Предварительно объекту требуется не менее 65 машино-мест с учетом гостиничной, офисной, коммерческой и wellness-функций.